Бургас и презастрояването

- четвъртък 01 юни 2017 от ji преглед на авторите в Бургас > Анализи
Преди няколко дни в Капитал разказаха историята на поредния проект за небостъргач в София. Тя е интересна с това, че въпреки противоречието с Общия устройствен план на столицата и въпреки съответния отказ на Софийска община да промени плана за регулация на имот, определен за озеленяване, собственикът-инвеститор обжалва пред Върховния административен съд и съдът отменя отказа и задължава общината да приеме новата регулация. Това е един странен пример за това как ръцете на общините могат да бъдат извивани и вратичките в Закона за устройство на територията (ЗУТ) да са достатъчно големи, за да минат през тях спорните проекти.

Проблемът, наричан най-често "презастрояване" е съвсем актуален и в Бургас. Макар тук да не става въпрос за небостъргачи, извисяващи се на стотици метри, проектите за нови големи сгради с хиляди квадратни метри разгърната застроена площ и достатъчно височина, за да хвърлят голяма сянка са не един или два. Имотният пазар в Бургас е достатъчно активен и инвеститорите продължават да бъдат заинтересовани, в същото време мерките за подобряване на качеството на градската среда са или неефективни, или толкова бавно прилагани, че промяна не се усеща и в обществото се трупа недоволство. Съвсем встрани от прозаичните ежедневни проблеми на гражданите с намиране на място за паркиране или липсата на зелени площи и детски площадки стоят и чисто естетически и функционални въпроси за красивия облик, специфичния силует на града, транспортните потоци в него и различните идеи за най-подходящото предназначение на различните зони.

Общият устройствен план (ОУП) е главният инструмент, с който общините оформят облика на градовете. Освен по-общото предназначение на зоните той определя и развитието на зелената система, усъвършенстването на транспортната система, развитието на природното и културно- историческото наследство и т.н. На по-ниско ниво градоустройственият документ, който определя как изглеждат населените места е Подробен устройствен план (ПУП). Той изяснява начина на ползване и застрояване върху конкретните имотите. Дава детайлна яснота какво, къде, как, с каква площ и височина, на какво отстояние може да бъде построено. Според ЗУТ ПУП се одобрява с решение на общинския съвет, а предложения за промяна на ПУП могат да постъпват и от заинтересовани лица - например собственик на имот. Такава е и най-често процедурата с новите сгради в Бургас - преди проектирането на сградата се изработва и нов ПУП, който се внася в общината от собствениците на имота, където ПУП трябва да бъде одобрен с гласуване в Общинския съвет, за да може да стартира цялата инвестиция. Одобряването на ПУП с гласуване дава възможност важните решенията за визията, условията на средата, атмосферата, начина на живот, усещането за града да бъдат взети по донякъде субективни мотиви като целесъобразност или естетическа издържаност. След приемането на ПУП възможностите за общинско въздействие върху инвестиционния процес са съвсем ограничени. Според ЗУТ съгласуването на инвестиционни проекти и издаването на разрешение за строеж се извършва само по законосъобразност. Това означава, че дори най-безумният проект задължително трябва да бъде одобрен, стига в него да няма нарушения.

Какъв е проблемът в Бургас? Градът ни все още е достатъчно атрактивен и имотният пазар е един от активните в страната. Има инвеститорски интерес, като в огромния си процент проектите са за жилищни сгради. Най-желаните места за строителство са в близост до Морската градина, където съответно и цените на имотите са най-високи. В същото време урбанизираната градска територия на Бургас реално не се е увеличила през последните 30 години. Новите сгради изникват между старите и няма как това да не е за сметка на пространства, които хората ползват. Често новото строителство е върху някой паркинг или зелена площ и намаляването на паркоместата и пространствата за почивка и разходка намалява качеството на градската среда. Думите, които най-често използват гражданите, за да обяснят ситуацията са "презастрояване" и "междублокови пространства". Според Интергирания план за градско възстановяване и развитие на Бургас през 2009 година в града е имало 89 160 жилища, а през 2011 - 96 232. Само за две години са били въведени в експлоатация около 7 000 нови жилища.

ОУП на Бургас приет през 2011 година определя зоната на север от ж.к. Изгрев като смесена многофункционална. Това означава, че там могат да бъдат строени жилищни или обществени сгради.

презастрояване Бургас


Една от градските легенди за Бургас повтаря от много години как бързо се разраства градът и как скоро в северна посока урбанизираната зона ще стигне до отдалечения квартал Ветрен. На тези две снимки, съответно от 2006 година и от 2017 година се виждат ясно темповете на разширение на градските територии. За последните 10 години градът почти не е мръднал. Въпреки всички новопостроени жилища и липсата на пречки в устройствените плаанове, северно от ж.к. Изгрев жилищно строителство липсва.
източник: Google Earth

презастрояване Бургас

презастрояване Бургас


Ще ви припомним накратко хронологията на бургаската история с обществения протест срещу презастрояването, който не е уникален за страната, а е част от едно общонационално вълнение по темата. В последната година чашата на гражданското търпение започна да прелива и въпросът най-сетне беше поставен сериозно на невен ред. В началото на 2016 година в Бургас се проведоха серия протести на граждани срещу новостартирали строежи в непосредствена близост до жилищата им. От сформираната инициатива противопоставяща се на презастрояването изпратиха Граждански манифест до кмета Димитър Николов, който призоваваше за дискусия за приемане на мораториум за строителство в зелени площи и междублокови пространства, ускорено строителство на детски и спортни площадки, изграждане на места за паркиране, изработване на публичен регистър на зелените площи. Последва реакция от кмета на града, който заяви пред БНТ, че "Стремежът към презастрояване ни създава големи проблеми и в обмисляме по-драстични мерки за неговото ограничаване." Яснота как точно ще се случи това ограничаване така и не се появи. Все пак в края на 2016 година Община Бургас представи план за някакви мерки чрез урегулиране на нови територии, в които да се развива града. Всъщност това не изглежда като работещо решение, поне не и в близките години, преди във всички тези зони да бъда изградена адекватна инфраструктура. Протестите на граждани породиха ответна реакция от инвеститори и строители. Няколко браншови организации от сектора отправиха обвинения в петиция до кмета, че това не е проява на гражданското общество, а акт на "нерегламентиран и популистки натиск" от шепа хора, които целят да саботират развитието на града. В същото време през 2017 година общинската програмата за приходи в бюджета от продажба на общински имоти отново ще предаде в ръцете на инвеститорите терени за застрояване в близост до изградените вече жилищни сгради, което предизвика нови спорове в залата на Общинския Съвет.

Непрекъснатият процес на отнемане на пространство от гражданите без това да води до повишаване на качеството на средата, в която живеят е основната причина за ескалиращия конфликт между инвеститори - община - бургазлии. Ясно е, че след като интересът към нови жилища в Бургас не намалява, няма как тези нови жилищни сгради вечно да се строят между съществуващите в момента. Това трябва да бъде прието както от общинската администрация, така и от строителният бизнес. Един от вариантите е превръщането на старите индустриални зони, някой от които са съвсем с сърцето на съвременен Бургас, в жилищни такива. За този процес се говори от много години, но реализирането му е свързано с повече условия. За да се изгради мащабният проект за жилищен квартал на територията на Елкабел, заводът трябва да спре работа или да премести мощности и собственикът му да планира и осигури сериозна инвестиция. Дори това да се случи, то няма да удовлетвори всички инвеститори и гладът за нови терени няма да намалее. Градът наистина трябва да разшири територията си и то обмислено и планирано. Легендата, че Бургас е ужасно притиснат от водните пространства около него е удобно оправдание за липсата на положени усилия както за общината, така и за желаещите да строят. Истината е, че около сегашния урбанизиран град има прекрасни територии, които могат да се превърнат в страхотни зони за живеене покрай морето или някое от красивите ни езера. Проблемът е, че са нужни много общински средства, за да бъдат трансформирани нивите в град. Една от тези изглеждащи привлекателно зони с лека ръка вече беше превърната в индустриален парк. Вярно е, че водата около Бургас е много, но това едва ли може да служи за обяснение защо северният бряг на най-голямото в България Бургаско езеро вместо в прекрасен жилищен квартал със зеленина покрай водата е на път да се превърне в индустриален район с няколко не кой знае колко значими обекта в него. За щастие съдбата на местността „Ъгъла“ (бивша „Кюшето“) между Изгрев и Сарафово е по-адекватна. За зоната има приет ПУП още от 2012 година, който определя жилищно-курортното й предназначение. Прекрасно място на брега на морето, с потенциал за квартал с най-висок стандарт на качество на живот.

Визуализация на проекта "Сентрал парк" за жилищни и бизнес сгради върху бивш индустриален терен в Славейков

презастрояване Бургас


Бъдещият квартал "Ъгъла"

презастрояване Бургас

презастрояване Бургас

презастрояване Бургас


Квартал "Ъгъла" е готов да приема хиляди строители вече почти 5 години, но там упорито нищо не се случва. До момента няма нито една строителна копка. Една от причините е липсващата инфраструктура. За да се превърне "Ъгъла" или която и да е новоурегулирана зона в бургаския квартал на мечтите, там първо трябва да бъдат изсипани една купчина милиони в укрепване, изграждане на канализация, водоснабдяване, електрическа мрежа и улици. Инвестиции, които изглежда не са на дневен ред за Община Бургас, чието задължение до голяма степен е всичко това. Още повече, че едно такова мащабно осигуряване на чисто нов квартал би било сериозна по мащабите си инвестиция. Освен това един нов и тепърва изпълващ се магазини, детски градини, заведения и изобщо с живот квартал няма да се котира чак толкова и цените на имотите там няма да са това, което се иска на инвеститорите. Естествено институциите са наясно с всичко това и липсата на навремена реакция от тяхна страна в последните 10 години няма оправдание. През всичкото това време нещата можеше да се случват поетапно и в момента да имаме поставено начало, а не тепърва да стартираме строителство, което само по себе си изисква години. През това време едната страна ще продължи да търси вратички и терени, а другата да събира недоволство и да протестира, поставяйки общинската администрация между чука и наковалнята.